Recupero di locali seminterrati e interrati a fini abitativi

Con la recente Legge Regionale Lazio 12/2025 si aprono nuove opportunità per il recupero di locali seminterrati e interrati a fini abitativi. Un'ottima occasione per tutti i proprietari di immobili con locali seminterrati o interrati che desiderano recuperare parti dell'immobile spesso inutilizzate.

Se sei proprietario di un immobile con locali seminterrati o interrati ti aiutiamo a chiarire cosa dice la legge e quali sono le condizioni tecniche da rispettare per gestire correttamente la pratica.

Cosa prevede la legge

La L.R. Lazio n. 12 del 30 luglio 2025 introduce importanti semplificazioni e incentivi nel settore della rigenerazione urbana, includendo specifiche disposizioni per il recupero di volumi interrati, seminterrati e a livello strada ai fini residenziali (e non solo). Secondo l’art. 25, è possibile trasformare garage, scantinati, seminterrati e locali a livello strada in unità abitative, strutture turistico-ricettive o locali commerciali, presentando una SCIA a condizione che gli eventuali abusi edilizi siano stati sanati e secondo determinati requisiti.

Requisiti

Presupposti urbanistici e edilizi:

• a) I volumi oggetto di recupero devono essere esistenti / legittimati alla data di entrata in vigore della legge e l’edificio principale deve essere munito di titolo abilitativo legittimo.
• b) Rispetto delle normative igienicosanitarie e di sicurezza
  (Illuminazione e aerazione)
  I locali recuperati devono avere un adeguato rapporto aero-illuminante, cioè sufficienti superfici vetrate apribili o sistemi di ventilazione meccanica, secondo standard igienico-sanitari vigenti
• c) Le Altezze Minime Interne devono rispettare:
  - Per residenzale, funzioni assimilabili, uffici e attività turistico-ricettive: altezza minima interna netta di 2,40 m.
  - Per locali con destinazione commerciale: altezza minima interna netta di 3,00 m.
  - È ammesso l'abbassamento del solaio di calpestio (per raggiungere l’altezza minima) purché non comprometta la staticità dell’edificio, secondo le norme del DPR 380/2001.
• d) Prestazioni Energetiche e Sostenibilità
  È obbligo prevedere interventi di isolamento termico, e laddove possibile, risparmio idrico, uso di fonti rinnovabili e tecniche costruttive biosostenibili.
• e) Parcheggi Pertinenziali
  Obbligo di reperire parcheggi pertinenziali, salvo:
  • Interventi di recupero a fini abitativi fino a 28 m² netti, direttamente collegati all’immobile
  • Nel caso di recupero di garage, è obbligatoria la destinazione a parcheggio della stessa superficie, senza possibilità di monetizzazione

Condizioni

I volumi recuperati in applicazione del presente articolo non possono essere oggetto di cambio di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al certificato di ultimazione dei lavori.

• Possibile senza opere o con opere, purché compatibile con gli strumenti urbanistici.
• Ammesso tra categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettivo, commerciale, direzionale, produttivo).
• Condizioni principali:
  - Rispetto delle norme igienico-sanitarie.
  - Aggiornamento catastale.
  - Pagamento eventuali oneri di urbanizzazione.
• Strumenti edilizi:
  SCIA o Permesso di Costruire, in base all’intervento.

Esclusioni dall’applicazione della norma sul recupero locali interrati/seminterrati

Lettera: a
Esclusione: Immobili in aree a rischio idrogeologico
Dettaglio: Esclusi quelli ricadenti in aree con tutela per dissesto idrogeologico, individuate da strumenti di pianificazione comunale e sovracomunale.

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Lettera: b
Esclusione: Edifici con oltre 8 unità abitative
Dettaglio: Esclusi gli immobili facenti parte di edifici residenziali con >8 unità censite (dati Agenzia delle Entrate). Deroga: ammessi gli immobili ERP (edilizia residenziale pubblica) dei Comuni e delle ATER.

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Lettera: c
Esclusione: Zone omogenee E (aree agricole, d.m. 1444/1968)
Dettaglio: Esclusi tutti, tranne: recupero di volumi accessori/pertinenziali che non siano inseriti in fascicolo aziendale e senza connessione funzionale (assenza di azienda agricola attiva).

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Lettera: d
Esclusione: Destinazioni turistico-ricettive, produttive, direzionali e commerciali in zone A
Dettaglio: Escluso il recupero per turismo/ricettivo, produttivo, direzionale, commerciale in zone A (centri storici) dei comuni con >150.000 abitanti.

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Lettera: e
Esclusione: Residenziale in zone A (centri storici) con destinazione originaria commerciale
Dettaglio: Escluso il recupero a residenziale in zone A dei comuni con >150.000 abitanti, se l’immobile aveva destinazione originaria commerciale.

Schema esclusioni

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